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馬雲稱商業地產要萎縮 業內反駁電商威脅被誇大
首創集團董事長劉曉光在21世紀商業地產論壇上講起瞭自己"雙11"的經歷。
他說："11月11日，我在馬雲的總部，馬雲講商業地產遲早要萎縮。當時時間很緊，我沒有和他探討。網絡經濟確實有一定的優勢，開發商在線下，有各個方面的關卡。但是按照馬雲說的商業地產在路上死亡，有澎湖縣汽車貸款公司點太過瞭。"
"未來新型城鎮化帶來的不是簡單的商業需求增加和商業升級，而是將會做大商業地產行業的蛋糕，擴充商業地產的內涵和外延。商業本身就是帶動城鎮發展的龍頭，未來一定會形成物質形態的商業地產與網絡商業互相依存的關系。"
與劉曉光一樣，多位學者及開發商表示，雖然目前商業地產面臨電商威脅，也伴隨著局部規模過大帶來的泡沫與結構性過剩等問題，但是，電商並不能替代商業地產，未來傳統的商業將和電商融合化發展。
未來中國的城鎮化高速發展和服務業比重的上升，將帶給商業地產外部性機遇。同時，商業地產自身尋求變革之道也是實現商業地產自我提升的重要途徑。
結構性過剩
部分地方盲目規劃導致的商業地產外部問題，與商業地產同質化競爭的內部問題，是商業地產出現泡沫和結構化過剩的重要原因。
中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡雲表達瞭對商業地產結構性過剩的擔憂。她指出，過去幾年，有些二三線城市被商業地產化，出現瞭投入集中和過剩的問題。
近年來，成都、沈陽等很多城市的綜合體集中放量。比如，蔡雲調研過的寧夏西峰區，屬於三線城市銀川，居然有36個城市綜合體，"市場不一定能接納得瞭"。
全聯房地產商會創會會長聶梅生也談到，商業地產城市綜合體有明顯的泡沫趨勢。中國很多商業地產空置得非常厲害，比較著名的是鄂爾多斯，但全國絕不隻是一個鄂爾多斯。
劉曉光稱，開發商在機會面前一擁而上，同質化的競爭加深，項目利潤降低，使得投資風險增加。同時大量的商業地產項目集中入市，行業洗牌肯定勢必難免。
華業地產副總裁陳雲峰以他熟悉的河北某個地級市為例說，商業地產的數量大於市場容量，而政府根本沒有產業方面的規劃。幾年前就聽說他們要建6個綜合體，但幾年後隻有兩個開業，其他的連坑都還沒挖。
浙江農發瀾海實業有限公司董事長傅德榮認為，商業地產開發現在有兩個值得關註的問題，一是商業地產零售業受沖擊非常大，二是商業地產開發模式本身比較單一。而多位專傢和企業傢都表示，零售業的沖擊主要來自電商。
電商威脅：一個偽問題？
有關電商與商業地產的關系，馬雲和王健林的賭局被賦予特別的意義。
蔡雲稱，王健林和馬雲的打賭，沒有實際意義，因為電商給社會提供服務的方式，與實體的購物中心提供的方式是不一樣的。舉一個最簡單的例子，傢庭主婦在做飯的過程中沒有醬油瞭，肯定不會通過電商，而是通過社區商業網點去買。高端的奢侈品不一定通過電商購買，可能要看到實物去體驗後才消費。商業地產不會簡簡單單隻是個購物中心或者百貨，更多包括體驗型的內涵。
經濟學傢鐘偉覺得王健林會贏。他認為，到2020年電商占零售社會總額的比例會從現有的8%增長到30%-40%，但到達不瞭一半的份額。商業地產雖然受到沖擊大，但沒有大到那種程度，未來仍有2倍左右的增長空間。到那時電商的總體規模仍遠遠小於商業地產。不要因為電商的興起，對房地產市場失去信心。鐘偉強調，電商取代的是標準化的、大規模、工業制造的產品銷售，但凡需要體驗和個性化需求，電商肯定不行。金融產品和大多數的工業品可以電商化，但許多商業服務沒法電商化，因為包含瞭人的介入，包括對環境的體驗等。
蔡雲重申，電商來瞭，商業地產要接納它，同時調整自己的產業結構和產品形態，融合發展是迎接電商最好的辦法。
劉曉光也表示，傳統商業與電商不會是非此即彼的關系，一定是你中有我，我中有你。與電商配套的實體商業，在面對電商的挑戰時，應該考慮的不是對立而是合作，把傳統商業的體驗性與電商結合起來，一榮共榮。
中糧朝陽大悅城總經理周鵬用自身經驗談到，大數據能把一個商業項目發揮無限大的可能。"通過大數據能識別我的客戶，認識我的客戶，並建立一個平臺，讓客戶之間有交流。現在朝陽大悅城正在通過大數據方法，細分兩千萬的客群，實現更多的客戶需求，這裡面蘊含著無限的商機。" 周鵬所在的大悅城是主動向電商敞開大門的購物中心，今年"雙十一"前公開表示，願意做電商的試衣間。
傅德榮也認為，現今電商對商業地產是有大的沖擊，但融合的趨勢越來越明顯。很多實體店會把電子商務作為一個好工具。實體店可以對消費者進行分群，比如消費者喜歡時尚類的年輕的產品，就抓住18-25歲的客戶。根據大數據分析，對這些資源進行整合和模式創新非常重要。
北京博納國際影院投資有限公司董事黃巍說，其實不是電商多可怕，而是中國購物中心成長比較幼小，在自身成長不是很完善的時候，電商沖過來瞭，造成瞭措手不及，因此購物中心必須進行創新和變革，而電商隻是其中的一個跳板。
天花板還很遠
浙江農發瀾海實業有限公司董事長傅德榮認為，商業地產的發展，依賴於城市化的推進和服務業占國民GDP比重的上升。服務業比重在過去10年是下滑的，從下一步改革的方向來看，服務業的地位和所占的份額會越來越重，這給商業地產行業提供瞭重要的發展機遇。
還有專傢認為，商業地產的大幅增長時期才剛剛開啟，談行業的天花板為時尚早。實際上，商業地產最主要的問題並不是電商的沖擊，而是自己能不能滿足消費者的需求。
劉曉光談到，到2025年，中國將有2.3億-2.5億的人進入城鎮，新增的城鎮人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商業來解決。這正是新型城鎮化給商業地產帶來的空間。
資深投資銀行傢王世渝從農村土地信托的角度說，可以創造一種全新的模式突破中機車借貸問題~推薦車貸試算利率最低的銀行國城鄉二元化，創立新的社區形態，其間也需要發展商業地產。
蔡雲問："現在的事實是，我們已經有瞭這麼多購物中心，已經有結構不平衡現象出現瞭，商業地產要發展，該如何調整？"
她建議，在同質化問題上，可引進一些國外的零售企業，或者體驗型消費企業，與現有的購物中心融合發展。此外，還要培育和發展商業地產人才，推進商業地產金融創新，比如探索房地產直接融資和Reits。
劉曉光認為，在新型城鎮化背景下，開發商可探索主題商業、立體多元的可持續發展模式；探索實體商業與電商融合的商業模式；探索商業的社區化、精致化、定制化、服務化、情感化和體驗化；探索商業地產的人才的培養模式，發展新的商業要素等。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/14342545264.shtml
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