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商業地產遇"秋涼" 新公寓半價"走貨"
佛山商業地產市場體量將持續增長。
雖處"金九銀十"，但商業地產公寓、寫字樓等產品的形勢相對遇冷
文/記者曾艷珠、陳鈺鳳圖/記者何波
近日，佛山商業地產"戰事連連"。先是南海萬達廣場、南海萬科廣場相繼開業，"兩萬"比拼引爆佛山商業多個亮點；然後，越秀地產、中海地產高調啟動招商工作。一時間，地產大佬在佛山的商業首秀紛紛亮相。
但是，商業地產公寓、寫字樓等產品的銷售形勢與年初相比沒有太大變化。開發商透露，一直難賣的寫字樓最近也無起色，部分已推公寓陷入滯銷狀態，整個商業地產市場似乎遇到瞭"秋涼"。
地產大佬們欲在這片的商業地產江湖奪得一席之地，不得不使出渾身解數，拼品牌、曬文化、高品位招商引來品牌商傢關註。
近期，住宅市場一派生機勃勃。不過開發商反映，商業地產市場卻仍然遇冷。寫字樓、公寓、商鋪的人氣，與年初較為冷清的行情相比，沒有什麼差別。
原有商業項目賣不動
近日，記者走訪瞭季華路和桂城的6個商業項目，皆發現人氣很淡。在魁奇路地鐵站附近的萬通國際，開盤時曾憑借優越的配套和裝修，以及1.3萬元/平方米 的價格，吸引瞭一大批購房者。有市民甚至一口氣在這裡買瞭10間投資。去年底，這個項目拉來一批廣州客，價格也上調到1.5萬~1.6萬元/平方米。不 過，記者近日走訪發現，項目現場人氣冷淡。開發商反映，產品走貨很慢，價格更不敢往上提。
同樣的情況出現在恒福國際商業中心，該項目的最初售價為1.7萬元/平方米，後來降瞭1000~2000元/平方米。記者近日在銷售中心看到，幾乎沒什麼人看樓。
另外，純公寓項目麗日世紀金鼎也幾乎無人問津。萬科位於桂城的純公寓項目開盤時曾引起搶購，但記者近日去踩盤，發現銷售中心人氣冷清。
除公寓難推外，寫字樓也好不到哪裡去。在恒福國際商業中心隔壁的佛山綠地中心，是綠地進入佛山的標桿性項目。銷售人員告訴記者，現在主要是借著新政利好的東風推住宅，商業部分暫時不動。
新推公寓"半價"攬客
記者註意到，在嚴峻的形勢下，開發商仍在積極開拓銷售渠道。除部分寫字樓暫時封貨外，新推的公寓產品大多以震撼性的"低價"攬客。在城北的華南金谷，5字頭起推公寓。南海九江信基廣場70~120㎡創變公寓【V公館】僅3888元/㎡起。
記者對比發現，這些產品價格，幾乎是同類產品的三分之一甚至二分之一。"價格要夠震撼，才能吸引到購房者。"有公寓開發商表示，低價推貨策略反響不錯。
對於這種方式，業界表示認可。"其實，佛山無論是商業地產還是住宅地產，庫存量很大。但住宅開發商很積極，今年初就積極降價出貨。"在季華路做商業地產的一名開發商表示，市場有旺有淡很正常，淡市大傢就要更積極一點。
禪城、桂城、佛山新城在營的商業中心一共有29個，營業面積達到133.4萬平方米。
在建的商業中心高達16個，面積達228.2萬平方米。待建的約有13個商業中心，體量總計約115.4萬平方米。
在營、新建、待建的商業中心，個人信貸台南永和房屋借款一共將提供約477萬平方米的體量。未來幾年內商業面積將在現在基礎上翻3倍以上。
(數據來自佛山市房協)
開發商有"三寶"
房貸彰化埤頭房貸 樹品牌、引名牌、玩文化
1重金打造自營品牌
開發商們在招商階段就煞費苦心，力求招商品牌的獨特性。目前，購物中心在超市、影院、百貨等主力店開設之時就在謀求自己的個性。萬達的主力店幾乎都來自 於其自主開發的自營品牌，如萬達影城、萬達百貨、大玩傢、大歌星、萬達寶貝王等，采用自主品牌的模式，保證瞭主力店的獨有性。
萬科走的路子跟萬達類似，目前南海萬科廣場也擁有自營品牌萬科百貨。
2引進品牌玩差異化
除瞭一些"土豪"開發商們花下重金打造自營品牌以外，另一些開發商還會通過戰略合作的方式，與品牌商傢簽約，實現品牌招商的差異化。
例如中海環宇城，他們最先啟動的是主力店招商，"百老匯影院"作為環宇城的戰略合作夥伴，首次在佛山亮相。
而印象城、鵬瑞利廣場則突出另一種特色，他們引入的是一些快時尚品牌。
3貼文化標簽提品位
記者調查發現，各大購物中心還會通過對不同文化的訴求來彰顯自己的"特立獨行"。
越秀南海星匯雲錦準備在首層設一條創智廊，匯聚瞭東亞、歐洲等地設計師的作品，彰顯該項目的"國際潮流文化范"。而星星集團打造的首個純商業項目星耀101，則貼上"韓流"標簽，該商場引入瞭在韓國流行的全息影像館。同時，商場還計劃開辟展覽館，提升文化品位。
業界觀點
淡市之下，新推公寓不再高調，全部走"低價"路線。價格甚至是此前同類產品的三分之一甚至二分之一，開發商反饋"低價"策略收效尚可。業界人士分析認為，佛山寫字樓、公寓供應過量，是市場冷清的關鍵因素。樓市新政對商業產品的輻射效應，也許要等一段時間才能顯現。
商鋪投資回報低
甚至無法抵房貸
合富代理相關負責人分析，商業地產不好賣，除現在新政都是利好住宅地產，使得商業地產的曝光度和關註度有所降低外，還與諸多因素有關。
他分析說，佛山的傳統置業和投資觀念，本身就是先住宅後商業的。另外，在電商的沖擊下，商業地產前景有待觀察，這也是造成投資者觀望和轉向的重要因素。 "以前在祖廟買個鋪，可以賺得盆滿缽滿。但現在，你300萬買一個鋪位，月租金可能一萬都不到，投資回報非常低，有時甚至無法抵消房貸。"記者在實際調查 中也發現，花巨資買鋪後租金不如意甚至租不出去的，並非沒有。在繁華的季華路周邊，也有多個小區的不少商鋪一直空置。
寫字樓公寓都明顯過剩
而在寫字樓和公寓方面，佛山的也已明顯過剩。
就公寓來說，佛山的不少白領暫時還不足以消費至少1200元/月單房的公寓房租。事實上，在這個價格基礎上再加個200~500元，可以在中心城區租一 個兩房小區。公寓由於是商業性質，水電、物業費都是普通住宅的幾倍。公寓裡還缺乏運動、綠化等設施，也降低瞭其吸引力。"如果不是特別喜歡一個人生活，真 沒必要租公寓。"在佛山禪城區同華路小區租住的張小姐說。
業界人士認為，未來一段時間，要嚴格控制新增商業體量，以消化現有商業地產為主，這樣能更快實現良性循環。未來，隨著佛山經濟的發展和高素質人群的湧入，佛山的商業地產仍有極大空間。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08524545347.shtml
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