土儲不再是房企資本市場的加分項
??就目前來看，房價上漲的預期已經被打破，土地超量供應也導致瞭土地價格很難再有持續性的增長。
過去幾年，以恒大等企業為標志的大規模土地儲備方式獲得瞭資本市場的高度認可，股價也相應大幅推高。但是，彼一時此一時也。今天再以土地儲備量的多少定價房企的模式應該發生顛覆性的改變瞭。
以往，大量儲備土地可以獲得資本市場高看的前提有兩點：第一，大盤模式可以獲得廉價的土地。大盤模式可以在與地方的博弈當中獲取低價土地。但在目前供大於求的市場背景下，稀缺資源已不是土地，而是客戶。在很多區域，客戶就像韭菜一樣，第二茬要在第一茬被割瞭很久之後才會長出來。因此。大盤模式無法快速有效的吸納消化客戶，會出現時間很長的空窗期，而這並不符合目前主流房企的高周轉模式。另外，地方政府在土地指標控制和拆遷安置成本高企的雙重壓力下，也在減少大盤土地出讓的動力。
第二，土地價格預期看漲。但就目前來看，房價上漲的預期已經被打破，土地超量供應也導致瞭土地價格很難再有持續性的增長。
2010—2013年，年均住宅用地供應幾乎是2005—2009年的一倍，達到12.23萬公頃，相應的年均住房供應量也增長瞭50%。既然廉價土地難以獲得且難以持續銷售，土地價格預期又很難上漲，而土地的財務成本卻不得不支付，這就導致瞭土地存量越是大的房企，其財務成本越是高昂，開發銷售的節奏越是會減緩，周轉的速度越是會降低，庫存的壓力也越來越大。
根據國傢統計局公佈的數據，全國房地產開發企業土地購置費用從2000年的734億元暴漲到1.21萬億元，房地產開發企業待開發面積也呈現逐年上漲趨勢，從2000年的1.47億平方米增加到2012年的4.02億平方米，庫存越來越大，房地產開發企業購置土地面積近年來也呈現高位振蕩、下跌的現象，從前兩年的最高點4.43億平方米已經下降到2013年3.88億平方米。而根據財政部近日公佈的前三季度土地買賣收入為人民幣3.129億元，土地收入增幅三個季度持續放緩。由此可見，房企在拿地的態度上，較以往也更趨謹慎。
以萬科財報為例，2006年，萬科已完工開發產品隻有26億元，到2013年已經達到177億元，2014年上半年達到192億元。在建開發產品從2006年的134億元增加到今年上半年的2263億元。擬開發產品(應該是土地儲備部分)從2006年的145億元增加到2013年的1244億財務借貸元，今年上半年又回落到958億元(控制瞭土地儲備)。這些產品都是屬於庫存品概念，按照這些庫存連續7年的復合增長速度來看，達到瞭40%，超過瞭萬科2004到2013年的復合增長率(28.7%)。
萬科一直是行業標桿，其土地儲備的控制節奏相當好，即便這樣，其庫存也是越來越大，其他企業可能就更難以做到這點瞭。
目前的土地儲備不能僅看價格，也不能追求規模。而是要根據當前城市分化、板塊分化的特點，尋求差異化的土地儲備策略。在供應量偏大的城市和板塊中，尋求地價低的機會，沒有機會堅決不出手。在供應量不足的城市和板塊中，根據城市發展戰略，有側重地補充土地儲備，同時還要考慮城市公司自身的土地儲備狀況，避免土地積壓，沉淀資金，增加庫存和財務成本。
在當前的市場形勢下，企業規模大，土地儲備多，實力強，固然風險不大。企業規模小、能力弱、風險高。恰恰是不大不小的企業，既有靈活的策略，又有相當的實力，具有一定的土地儲備，可以保持企業的持續發展；又沒有過多的土地閑置，很容易進行產品和策略的調整，更容易適應當前的市場形勢。
沒有一成不變的商業模式，也沒有一成不變的股票定價模式。聰明的香港資本市場是否真的意識到瞭呢？
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-02-18/08095973603996500548107.shtml
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